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Elsbroek - Oberflächliche Schadstoffgutachten

Oberflächliche Schadstoffgutachten erschweren realistische Preisbildung bei Immobilientransaktionen

Bei Transaktionen von Second-Hand-Immobilien steht immer auch die Frage im Raum, welche Kosten für die Schadstoffbeseitigung und/oder einen geplanten Abbruch anfallen. Die Höhe der Summe ist Verhandlungssache zwischen Anbieter und Kaufinteressent. Doch die Praxis zeigt: Bei allzu oberflächlichen Schätzungen können ungerechtfertigte Abschläge auf den Kaufpreis entstehen. Immobilienverkäufer sollten sich Rat beim Experten holen. 

Schadstoffbeseitigung und Abbruch eines Dortmunder Bürokomplexes sollte den europaweit tätigen Asset Manager CR Investment Management (CRM) teuer zu stehen kommen. Der potenzielle Investor hatte für das Ensemble aus zwei Bürotürmen unterschiedliche Pläne:

Der eine Gebäudeteil sollte abgerissen und durch einen Büroneubau ersetzt werden. 
Das Nachnutzungskonzept für den zweiten Trakt sah eine Entkernung sowie den Umbau in ein modernes Bürogebäude vor. Als Abbruch- und Schadstoffbeseitigungskosten setzte der Kaufinteressent eine Summe an, die dem Eigentümer CRM zu hoch erschien und deshalb nicht akzeptiert wurde. Er gab eine Bauschadstoffuntersuchung sowie die Verifizierung der Abbruchkosten in Auftrag.
Ergebnis: Die tatsächlichen Kosten lagen rund 70 Prozent unter dem Niveau des Käufergutachtens. „Auf diese Weise gelang es uns, den gewünschten Verkaufspreis für die beiden Immobilien realisieren“, zeigt sich Axel Czaja, Geschäftsführer CR Technical Solutions GmbH, zufrieden.

Das Beispiel aus Dortmund ist kein Einzelfall. Immobilieninvestoren suchen immer nach Möglichkeiten, um den Kaufpreis für ein ins Auge gefasstes Objekt durch mehr oder minder gut ausgearbeitete Mängellisten „nach unten zu verhandeln“, wie es im Fachjargon heißt. Gerade Second-Hand-Immobilien bieten da natürlich viel Angriffsfläche. 
Dennoch sollten Anbieter Schadstoffgutachten von Käuferseite grundsätzlich kritisch gegenüberstehen. Besonderes Augenmerk gilt der Kalkulationsmethode, wie ein Beispiel aus Wuppertal zeigt. Auch hier stand eine ältere Büroimmobilie zum Verkauf, deren Preis um eine sechsstellige Summe reduziert werden sollte. Als Grund wurden abermals die Kosten für die Schadstoffsanierung ins Feld geführt. 
Der technische Gutachter des Käufers hatte in diesem Fall sämtliche, potenzielle Schadstoffvorkommen im Gebäude auf die Gesamtfläche aufaddiert. Ein oberflächliches Vorgehen, bei dem Immobilienverkäufer hellhörig werden sollten.

Ein Gegengutachten brachte Klarheit: Zwischen dem geschätzten Aufwand für die Schadstoffentfernung und der verifizierten Summe lag ein Delta von mehr als 600.000 Euro. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Immobilientransaktionen ohne kompetente Anbieter-Due-Diligence werden leicht zum wirtschaftlichen Flop. 

Bildnachweis: photocase #veerx0ky56088902